Отделимые улучшения арендованного имущества 2019

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения могут быть отделимые или неотделимые. К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции сплит-системы и т. Если улучшение нельзя отделить без вреда для имущества, то такое улучшение является неотделимым например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет.

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации. Согласно п. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. Согласно ст.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Согласно п. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. Согласно ст. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ст. Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые.

Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию. Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. В силу п. В соответствии с общими положениями п. Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений , то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды. Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта.

После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом.

Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений.

Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения. То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования.

Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям. Если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признается отделимым. Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым.

Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу. Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел. Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности.

Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы.

Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй — отделимыми. ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия — все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции.

А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже как признак неотделимости не подтвердилось другими доказательствами например, документами органов технической инвентаризации. Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции.

Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения здания , а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла. Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст.

Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации. Арендодатель не представил доказательств вероятности причинения вреда помещениям в случае пользования помещениями без съемных блоков кондиционеров.

Не опроверг он и вывод эксперта о возможности замены истребованных блоков на аналогичные. Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории. Пример — Решение Арбитражного суда Свердловской области от Арендатору, снимавшему помещение под торговую точку, при расторжении договора было разрешено демонтировать тротуарную плитку, металлическую урну, отдельно стоящую рекламную стелу.

Следует учитывать, что согласно п. Например, помещение передано арендатору без дверей, и этот факт зафиксирован в договоре. Арендатор установил двери. Чтобы вернуть арендодателю имущество в первоначальном состоянии, арендатор имеет право снять двери при условии, что не повредит дверной проем, то есть сохранит его таким, каким он был до установки дверей. Если же проем расширен или в нем остались существенные следы от креплений — двери демонтажу не подлежат.

Как мы уже говорили, возможность демонтажа зачастую определяется с помощью привлеченных экспертов. Они могут, допустим, отнести утеплитель межпотолочного пространства, напольный линолеум, электросчетчик, кабель, потолочные светильники, межкомнатные двери к отделимым улучшениям, как это было при рассмотрении спора Арбитражным судом Свердловской области Решение от Ответ на вопрос — в п. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора. Однако это право возникает при выполнении трех условий:.

Специальный порядок получения согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений законодательно не установлен. Однако в договоре его лучше прописать. Желательно, чтобы согласие было зафиксировано документом — при необходимости обращения в суд такой документ будет принят как доказательство. Отсутствие документально подтвержденного согласия арендодателя — повод для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений. Многие арендодатели предпочитают включать в договор условие, в силу которого они являются собственниками неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

В этом случае арендодателю не компенсируются затраты, даже если получено согласие на осуществление таких улучшений. В соответствии с договором аренды для более эффективного использования арендуемого здания арендатор мог производить самостоятельно или за счет собственных средств работы, направленные на подготовку здания к использованию, в том числе его перепланировку, текущий и капитальный ремонт, неотделимые улучшения.

Было установлено, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателя. А стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за свой счет и с согласия, и без согласия арендодателя по окончании срока действия договора либо при досрочном его расторжении по вине арендатора возмещению не подлежит. Договор был досрочно расторгнут арендатором по финансовым соображениям. Посчитав, что вложения в неотделимые улучшения не окупились, арендатор потребовал соответствующую компенсацию.

Суд встал на сторону арендодателя, указав на условие договора, в силу которого при досрочном прекращении аренды по вине арендатора стоимость неотделимых улучшений не возмещается. По смыслу ст. Иными словами, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности действий и виновности в форме умысла или неосторожности лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.

В противном случае совокупность обстоятельств, нужная для удовлетворения иска о возмещении убытков, не будет доказана. Общество получило в аренду здание, не полностью восстановленное после пожара. В течение года с момента подписания договора аренды обществом производился ремонт здания. Когда договор аренды был расторгнут, общество потребовало вернуть средства, затраченные на капремонт, а также стоимость аренды в период ремонта.

Суд встал на сторону арендодателя по следующим причинам. Факт передачи спорного здания именно в надлежащем состоянии был подтвержден подписанным сторонами актом приема-передачи, согласно которому техническое и санитарное состояние арендуемого здания и его эксплуатационные показатели соответствовали условиям договора аренды. Каких-либо замечаний относительно ненадлежащего состояния здания указанный акт не содержал.

Документ был подписан уполномоченными представителями обеих сторон и скреплен их печатями — поэтому суд посчитал, что состояние здания на момент его передачи обществу отвечало потребностям последнего. А самим договором была установлена обязанность арендатора в течение всего срока договора производить в арендуемом здании за свой счет необходимый для целевого использования согласно договору по мере надобности текущий и капитальный ремонт.

Фотографии, представленные обществом в материалы дела в подтверждение ненадлежащего состояния помещения, судом в качестве такого доказательства не были приняты, поскольку, во-первых, фотоматериалы не содержали указаний на то, где и когда они были сделаны, а во-вторых, на этих фотографиях ненадлежащее состояние помещения не усматривалось. Суд отметил: п. Подписывая акт приема-передачи с подтверждением надлежащего технического состояния объекта аренды и без указания на дефекты, общество тем самым лишило себя права ссылаться на наличие недостатков арендованного имущества.

Чтобы пресечь споры об отделимых и неотделимых улучшениях при возврате имущества по окончании срока договора, зачастую арендодатели включают в условия соглашения пункт о праве собственности и на отделимые улучшения. В этом случае арендатор должен будет передать такие улучшения. Другое дело — как арендодатель сможет доказать, например, что на пустом месте стояла ширма или висели дорогие шторы, если следов от данных предметов нет, как и самих предметов?

А разрешения на отделимые улучшения арендатору получать не нужно. На основании чего арендодатель будет выставлять требования? Например, офисные перегородки или системы кондиционирования. В принципе, их можно разобрать, но следы все равно останутся. Значит, это неотделимые улучшения. А если арендатор утверждает обратное — пусть смотрит соответствующий пункт договора, как это было при вынесении решения в Определении ВС РФ от Арендатор посчитал, что потолочные кондиционеры и офисные перегородки являются отделимыми улучшениями, то есть его собственностью, и обратился в суд.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Арендатор предоставил судам договор безвозмездного пользования установленным оборудованием, а также договор подряда на монтаж и установку. Действительно, в соответствии со ст.

Данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того имущества, которое незаконно выбыло из его владения. Ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь. Незаконным владельцем следует считать не только лицо, самовольно завладевшее вещью, но и того, кто приобрел вещь у лица, не управомоченного распоряжаться ею. Под незаконным владением нужно понимать всякое фактическое обладание вещью, если оно не имеет правового основания.

В предмет доказывания по виндикационному спору входят: наличие права собственности у истца на истребуемое имущество, индивидуально-определенные признаки истребуемого имущества, факт нахождения истребуемого имущества у ответчика, условия, при которых имущество выбыло из владения собственника отсутствие обязательственных отношений между сторонами по поводу спорного имущества.

Неотделимые улучшения арендованного имущества: налог на имущество года. Арендаторы часто производят ремонт в новом. - В письме от № /52 Минфин России г. неотделимые улучшения арендованной недвижимости.

Судебная практика располагает обширным перечнем споров между сторонами договора аренды в отношении производства неотделимых улучшений. Возникнуть подобные споры могут абсолютно на любом этапе работы по договору. Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. Неотделимые капитальные вложения в объекты недвижимого имущества не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть объекта недвижимого имущества. Следовательно, неотделимые капвложения в арендованный объект недвижимого имущества помещения , учитываемые у арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций в силу пункта 1 статьи НК, в том числе в случае включения объекта недвижимого имущества субъектом РФ в Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, до их выбытия из состава ОС. Если в отношении имущества предусмотрены налоговые преференции, то эти преференции распространяются и на неотделимые улучшения в арендованное имущество. Учитывая, что с 1 января года движимое имущество не признается объектом обложения налогом на имущество организаций, неотделимые улучшения основных средств, классифицированных по ОКОФ как движимое имущество, также не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Неотделимые улучшения арендованного имущества улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта аренды при возврате арендодателю облагаются НДС. К такому выводу пришла Федеральная налоговая служба при рассмотрении жалобы налогоплательщика на решение налогового органа по выездной налоговой проверке. Налогоплательщику был доначислен НДС по операциям безвозмездной передачи арендодателю арендуемого недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями. Не согласившись с вынесенным решением, налогоплательщик обратился с жалобой в Федеральную налоговую службу. В ходе рассмотрения жалобы было установлено, что налогоплательщик арендовал недвижимое имущество и отремонтировал его с привлечением подрядной организации. При этом по договору аренды стоимость ремонта арендодатель возмещать не должен. После расторжения договора налогоплательщик передал арендодателю нежилые арендованные помещения с неотделимыми улучшениями, не учитывая налог на добавленную стоимость. Арендодатель не возмещал стоимость произведенных улучшений налогоплательщику.

Например, проведение ремонта офисных помещений.

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые.

неотделимые улучшения арендованного имущества

В письме от Неотделимыми считаются улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда п. При этом под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают изменяют качественные характеристики объекта аренды постановления АС Центрального округа от Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются арендатором в составе основных средств п. До 1 января г.

Налог на имущество по неотделимым улучшениям

Если изменения можно демонтировать, не нанеся технический ущерб объекту, то они считаются отделимыми. Но далеко не все, что нельзя забрать с собой по истечению срока договора, требует отдельного согласования и учета. Выделим неотделимые улучшения, бухгалтерский учет которых необходимо обособить. В процессе эксплуатации любой недвижимости, транспорта и оборудования случаются разного рода поломки, устранение которых арендатор может произвести за свой счет. К таковым относится текущий ремонт п. Капитальный ремонт, в соответствии с п. Когда речь идет о зданиях или сооружениях, то оба эти понятия раскрываются в Постановлении Госстроя от Несмотря на то, что в процессе текущего или капитального ремонта может происходить замена деталей и конструктивных элементов, их стоимость, так же как и цена работ, относится на затраты сразу: изменения свойств в данном случае не происходит, и та, и другая процедуры призваны восстановить технические характеристики имущества Постановление Президиума ВАС от Когда происходит увеличение экономических выгод, которые могут приносить изменившиеся свойства оборудования, транспорта или недвижимости, тогда мы имеем дело с неотделимыми улучшениями.

К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции сплит-системы и т.

Наша организация медицинское учреждение арендует помещение. Заключен договор аренды, в котором указано следующее: "Текущий и капитальный ремонт арендованного Помещения производятся Арендатором по соглашению с Арендодателем. В случае производства работ для приведения арендованного Помещения в соответствие с требованиями для медицинских учреждений и выполнения данных работ по достройке, дооборудованию, перепланировке арендованного Помещения в форме неотделимых улучшений арендованного Помещения, стоимость таких выполненных работ и использованных материалов несут Арендатор и Арендодатель по предварительной договоренности".

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Жилищная субсидия 2. Социальная поддержка населения 3. Жилищные условия 4. Квартиры от государства 5. Адресная помощь 6. Льготы 7. Малоимущая семья 8. Материальная помощь 9. Материнский капитал Многодетная семья Молодая семья Налоговый вычет Повышение пенсий Пособия

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Гражданский кодекс. Купить систему Заказать демоверсию. Улучшения арендованного имущества. Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу. ГК РФ Статья Путеводитель по судебной практике высшие суды и арбитражные суды округов по ст. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Отделимые улучшения арендованного имущества 2019

Договор аренды — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Иногда арендатора не в полной мере устраивает имущество, которым он пользуется или намерен воспользоваться. При определенных условиях он может подстроить имущество под себя, тем самым улучшив его характеристики. Соответственно увеличится потенциальная стоимость такого имущества. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Часть первая

.

Вложения в арендованное имущество, неотделимые улучшения

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?
Похожие публикации